부동산 경매 나오는 이유 과정 기초 개념 관련 글입니다. 누구나 한 번쯤 경매에 대해 들어보셨을 겁니다. 그중에서도 우리가 가장 많이 접하는 것이 ‘부동산 경매’입니다. 오늘은 사회초년생분들을 위해 부동산 경매의 아주 기초적인 개념을 설명해드리겠습니다.
부동산 경매란?
부동산 경매란 하나의 집행 절차입니다. 국가의 강제적인 강제력을 동원해서 강제로 어떤 부동산 재산을 매각한 후에 채권자에게 지급해주는 것이 바로 사전적 의미의 경매죠. 좀 더 쉽게 풀이해서 설명해드리면 채권자는 돈을 빌려준 사람이고, 채무자는 돈을 빌려 간 사람입니다.
둘 사이에 돈을 빌려주고 그 빌린 돈을 다시 잘 갚으면 문제가 없겠지만 채무자가 돈을 갚지 않으면 국가의 강제력을 이용해서 (집행 절차에 의해서) 해당 부동산이 있으면 정당하게 그 부동산을 매각해서 그 돈을 빌려준 채권자가 돈을 가져가게끔 해주는 것이 바로 경매입니다. 경매는 시세보다 저렴하게 나오기 때문에 조금 더 저렴하게 조금 더 이익을 보면서 매수할 수 있죠.
부동산 경매는 영화나 TV 드라마 속에서도 접할 수 있는데요. 과거에는 경매 시장에 깡패도 많았고, 험한 장면들이 먼저 떠올라 거부감이 들기도 했습니다. 하지만 요즘 사람들에게 경매는 어떻게 인식되고 있을까요? 부동산 경매라는 이름으로 많은 매체와 책들이 쏟아지고, 이를 잘 활용해서 부자로 점프한 사람들의 이야기도 많이 들리고 있습니다.
그래서 경매는 ‘잘만 하면 쉽게 돈을 벌 수 있다’는 인식이 생겨나고 있습니다. 지금 경매를 처음 접하신 분들은 막연한 환상이 있을 수도 있는데요. 사회초년생(초보) 입장에서 차근차근 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
부동산이 경매에 나오는 과정
부동산이 경매에 나오는 과정을 좀 더 자세히 알려드리겠습니다. 우리가 부동산을 구입할 때 현금을 다 주고 사는 사람은 매우 드뭅니다. 대부분은 부족한 돈을 은행에서 빌리죠. 이렇게 은행에 차입하는 형태로 거래가 이루어집니다.
일정 기준에 적합한 사람은 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌립니다. 그러면 은행은 돈을 빌려주는 대가로 매달 이자를 받습니다. 즉, 빌린 사람이 은행에 이자를 내야 하겠죠? 이와 동시에 대상 부동산이 담보로 제공됩니다. 그리고 해당 주택과 이러한 관계가 있다고 명시되는 곳이 바로 ‘등기부등본’입니다. 그래서 등기부등본에 저당권(근저당권)이 설정되죠
이전 포스팅에서 등기부등본 보는법을 1편과 2편으로 나눠서 상세하게 설명해뒀으니 필요하신 분들은 아래 포스팅을 참고해주세요.
등기부등본 보는법 표제부 갑구 을구 1편
등기부등본 보는법 2편
이렇게 은행에 돈을 빌리고 나서 이자와 원금을 제때 갚으면 문제 될 게 없습니다. 하지만 사정이 생겨서 돈을 빌린 채무자가 이자와 원금 지급을 차일피일 미루다 보면 결국 상환 불능 상태까지 이르게 됩니다. 그러면 이때 은행은 근저당이 설정된 부동산, 즉 담보로 설정했던 그 부동산을 경매 시장에 넘기면 빌려준 돈을 받을 수 있습니다. 좀 더 구체적으로 예를 들어 설명해드리겠습니다.
■ 예시
다가구주택을 소유한 사람이 사업에 실패해서 막다른 길에 몰렸다고 가정해보겠습니다. 다가구주택이니까 세입자가 다수 살고 있겠죠? 그럼 어떤 일들이 발생할까요?
- 은행의 원금 및 이자를 제때 지급할 여력이 없어서 장기 연체
- 캐피탈, 저축은행 등 제2금융권에 추가 대출
- 주변 지인들에게 급전을 융통
- 각종 카드대출과 연체 및 사채까지
이렇게 채무자는 지푸라기 잡는 심정으로 개인이 할 수 있는 모든 영역에 접근하게 됩니다.
채무자에 대한 각종 법적조처
그렇게 돌려막다 보면 결국 무지막지한 채무를 뒤로한 채 조용히 잠적하게 됩니다. 이것이 일반적인 패턴이죠. 이렇게 채무자가 모습을 드러내지 않고 잠수하면 그 이후에는 어떻게 일이 진행될까요? 돈을 빌려준 모든 채권자가 연락이 안 되는 채무자를 막연하게 기다릴 수는 없습니다. 그래서 각종 법적 조처를 시작하죠.
은행을 포함한 제2금융권에서는 근저당에 기한 임의경매를 준비하고 일반 채권자들은 가압류 설정, 카드사에서는 연체 금액에 대한 가압류, 각종 세금 압류, 그리고 세입자의 임차권등기 등의 법적 조처가 이루어집니다.
물론 이런 권리들은 모두 등기부상에 기록됩니다. ‘경매개시결정 등기’ 또는 각종 불편한 권리들이 등기부에 가득 기록되어 있다면 누가봐도 복잡합니다.
그래서 이런 부동산은 시세보다 당연히 빚이 더 많을 것이고 만일 이런 부동산이 일반매매로 거래된다면 위에서 말한 채권자들은 한 치의 양보도 없이 본인 돈만 챙기고자 난리가 날 겁니다. 이렇게 권리가 복잡한 부동산들은 채권을 공평하게 분배하는 원칙이 없어서 일반매매로 거래되기가 참 어렵습니다. 글서 결국 배당 원칙이 분명한 경매 시장에 나올 수밖에 없죠.
자, 이제 부동산이 경매에 나오는 이유와 과정이 이해 되시나요? 가장 기본적인 이야기지만, 아주 초보자분들에게 초점을 맞춰서 최대한 이해하기 쉽게 설명해드렸습니다.
이상 부동산 경매 나오는 이유 과정 기초 개념 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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