아파트 입주지정기간 중도금 상환 잔금 납부 못하면 불이익 관련 포스팅입니다. 입주지정기간 내에 잔금을 납부하지 못하면 어떻게 되는지, 그리고 입주기간 내에 입주를 못하면 떤 불이익이 생기는지 정리해드리겠습니다.
분양부터 입주하기까지의 과정
새 아파트를 분양받고, 중도금 대출 자서를 한 후 짧게는 2년에서 길게는 3년 정도의 시간이 지나면 아파트 공사가 마무리됩니다. 그러면 준공이 완료되고 입주가 시작되는데요. 이때 건설사는 ‘입주 지정기간’이라는 기간을 정해줍니다. 그럼 이 기간 내에 분양 받은 사람들은 중도금 대출을 상환하고, 잔금을 건설사에 납부해야 합니다.
그런데 지금처럼 여러 가지 사정으로 인해서 이 입주지정기간 내에 잔금을 납부하지 못하면 분양 받은 사람에게는 어떤 상황이 생길까요? 그리고 입주 기간 내에 입주를 못하게 되면 어떤 불이익이 생길까요? 궁금하신 점들이 많으실 텐데요. 바로 알아보겠습니다.
먼저 새 아파트가 분양을 시작해서 입주하기까지의 과정을 살펴보시면 이해하시는데 도움이 되실 겁니다.
- 건설사 분양시작(입주자 모집 공고, 모델하우스 오픈)
- 청약
- 당첨
- 정당 계약(분양계약서, 계약금 10%중 정액제로 일부 납부)
- 정당 계약 후 1달 이내
- 중도금 대출 자서
- 건설사 아파트 공사(2년~3년 정도)
- 입주 3달 전쯤 사전 점검 실시
- 입주 지정기간 시작
- 입주 지정기간 종료
기나긴 과정을 1번부터 10번까지 요약해봤는데요. 부연 설명을 해드리겠습니다.
건설사가 분양을 시작하면 입주자 모집 공고가 나오고 모델하우스가 오픈됩니다. 그리고 청약이 진행되고 당첨자들이 나오겠죠? 그럼 정당 계약이 진행됩니다. 이때 분양계약서를 발행하면서 계약금 10% 중 정액제로 일부 금액을 납부하게 됩니다. 그런 뒤 정당계약 후 보통 한 달 이내로 계약금 10% 중 정액제로 납부한 금액을 제외한 나머지 금액을 신탁사 은행 계좌로 입금하시면 됩니다.
그러면 그 다음은 중도금 대출인데요. 보통 정당 계약 후 3달~5달 정도의 기간 내에 진행됩니다. 시행사에서 지정한 은행이 모델하우스로 출장을 나오고 중도금 대출 자서를 받게 됩니다. 분양 계약자는 자서에 필요한 서류를 준비한 후 모델하우스에서 진행합니다.
그러면 이제 건설사에서 열심히 집을 만들겠죠? 요즘은 2년에서 3년 정도의 공사 기간이 소요됩니다. 이 기간을 거쳐 공사가 마무리 되면 입주 3개월 전쯤 사전점검 안내 문자가 옵니다. “아파트가 거의 다 지어졌으니 오셔서 하자가 있는지 확인해보세요”라는 의미로 집이 잘 지어졌는지 둘러보라고 열어주는 기간입니다.
이때 분양자는 현장에 방문해서 내가 분양받은 집 내부에 하자가 있는지 없는지 꼼꼼하게 확인하고 오시면 됩니다. 사전점검이 어느 정도 마무리되면 이 시기에 ‘입주 지정기간’이 확정됩니다.
분양아파트의 경우 입주 지정기간은 보통 입주 시점부터 45일~60일 정도 줍니다. 그럼 이 기간에 이사를 하시면 됩니다. 그리고 사전점검이 시작될 때 분양자는 입주 안내문을 우편으로 받게 됩니다. 입주 안내문에는 잔금 납부 과정과 입주 과정이 꼼꼼하게 설명 되어 있고 입주 지정기간 또한 물론 나와있습니다. 이 기간 안에 즉, 입주 지정 기간 내에 중도금 상환 및 잔금을 납부해 주셔야 입주가 가능합니다.
지금 여러분은 어떤 상황인가요? 아마 여러 상황이 있을 겁니다. 기존에 살고 있는 집이 매매가 안 되고 있거나 금리가 올라서 대출받아서 입주하려니 막상 이자 때문에 부담스럽거나 전세 금액으로 잔금을 치르고싶은데 아직 세입자가 구해지지 않거나 현재 전세로 살고 있는제 집 주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황 등 여러가지 사정으로 인해 곤란한 상황이 생길 수 있습니다.
우리가 건설사에 납부하는 금액을 분양가로만 본다면 기간에 따라서 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠지게 됩니다. 그 외에도 케이스별로 발코니 확장비, 유상 옵션비 등이 있을 수 있겠지만 여기서는 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 설정하고 이야기하겠습니다.
앞에서 계약하면서 계약금 10%는 지불했고 그 다음 입주하면서 중도금 60% 상환과 나머지 잔금 30%를 납부하셔야 열쇠를 받을 수 있죠.
잔급 납부 형태
분양받은 아파트의 잔금 납부 형태는 크게 2가지가 있고, 이는 아래와 같습니다.
- 분양자가 직접 입주하는 경우.
- 전세입자를 구해서 전세보증금으로 납부하는 경우
먼저 1번 분양자가 직접 입주하는 경우는 보통 한 개 단지를 집단 대출로 해서 주택담보 대출을 실행하게 됩니다. 집단 담보대출을 통해서 유리한 조건으로 융자받으시고 또 그걸로 중도금 상환과 잔금을 치르게 됩니다. 이율이 낮은 것이 특징이고 지역에 따른 LTV(투기과열지구, 조정대상지역, 비규제지역), DSR, 개인이 보유한 주택 수, 분양가 금액에 따라서 주택담보 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들 수도 있습니다.
그래서 이 부분에 대해 궁금하신 분들은 사전점검 때 (아파트에) 은행도 아파트로 출장을 나와 있으니까 그때 상담을 받아보셔도 됩니다.
비규제 지역의 경우, 보통 잔금 대출을 60% 받아서 중도금 대출 60%를 상환하고 잔금 30%를 입주일에 납부하면서 입주증과 키를 받아서 이사하게 됩니다.
두 번째 경우는 전세입자를 구해서 전세보증금으로 중도금과 잔금을 납부하는 케이스입니다. 이 경우에는 입주하는 시점에 그 지역에 전세 물량이 많아지면 세입자를 구하기가 어렵고 전세가 하락으로 원하는 가격만큼의 전세금을 못 받을 수도 있으니 자금 계획을 잘 세우셔야 합니다. 하지만 반대로 입주 시점에 전세 가격이 분양 가격보다 높다면 부담해야 될 금액이 없어지겠죠?
그런데 입주지정기간까지 중도금 대출 상환과 잔금을 납부하지 못한다면 어떤 불이익이 발생할까요? 바로 계약 해지되거나 입주가 불가능할까요? 그렇지는 않습니다. 이 기간 내에 바로 납부하지 못했다고 해서 이런 극단적인 상황이 발생하는 건 아니니 안심하시기 바랍니다.
입주지정기간을 넘기면 2가지 문제가 발생합니다.
- 중도금 대출을 상환하지 못했다.
- 잔금을 치르지 못했다.
입주지정기간까지 중도금 대출 상환 못하면
먼저 첫 번째, 중도금 대출 60%를 상환하지 못했을 때 생기는 불이익입니다. 중도금은 신용 불량의 문제와 연결되어 있으니 꼭 조심하셔야 합니다. 아파트가 지어지는 동안은 건설사가 은행에 보증을 서고, 중도금 후이자 대출or 무이자 대출로 진행됩니다.
만일 처음에 아파트 분양 시 중도금 대출 60%가 무이자로 진행됐다면 분양일부터 입주지정기간 시작일 전일까지는 건설사에서 그 이자를 부담하고 입주지정기간 시작일 부터는 분양받은 사람이 이자를 부담해야 합니다. 즉, 무이자에서 유이자로 변경되는 시점입니다.
대출 한도는 입주지정 기간이 시작되면 상환해야 하고 입주 시작일로부터 계산해서 납부하게 됩니다. 이때 상환 기간을 주는데요. 일반적으로 입주 지정기간 마지막 날로부터 한 달 정도의 여유를 줍니다. 그래서 한 달 정도는 유예가 가능하지만 이렇게 안해주는 곳도 있습니다.
그런데 만일 이 유예 기간에도 중도금 대출을 상환하지 못한다면 이때부터는 분양자의 신용에 영향을 받습니다. 왜냐하면 은행에 빌린 돈이기 때문이죠.
입주지정기간까지 잔금 납부하지 못하면
다음 두 번째로 잔금 30%를 납부하지 못했을 경우입니다. 이때는 이에 상응하는 미납 잔금에 대해서 연체 이자(지연 이자)가 발생합니다. 연체 이자를 내면 일정기간 정도는 늦어도 허용을 해줍니다. 건설사마다 조금씩 다르겠지만, 기간 내에 내지 않았다고 해서 바로 계약 해지를 하지는 않습니다. 추가로 미상환 중도금에 대해서도 연체 이자는 발생합니다.
그런데 잔금에 붙는 이자는 그냥 일반 이자와 개념이 조금 다릅니다. ‘지연’과 ‘연체’라는 것이 붙어서 이율이 높습니다. 고리의 이자를 받아서 약 8~11% 수준입니다. 만약에 잔금이 1억 5천만 원 남았다고 가정하면 한 달에 이자만 100만 원 가량 내야합니다. 그리고 기간에 따라서 이율이 달라집니다.
입주지정기간이 끝나고 처음 2달~3달 정도는 8%~10% 정도의 연체 이율이 적용되며, 이 기간이 지나면 더 높은 연체 이율이 사다리 모양처럼 적용됩니다. 잔금은 은행이 아닌 건설사에 지불하지 않은 상태라서 내 신용과는 무관합니다.
입주지정기간이 끝났는데 중도금 대출 상환과 잔금을 납부하지 못한 상황이라면 자금에 여력이 생겼을 때 중도금부터 상환하시는 것이 좋습니다. 작은 팁이지만 꿀팁이 될 수 있습니다.
관리비 부과
입주지정기간 내에 입주를 하지 못했을 경우 일어나는 세 번째 경우는 바로 관리비 부과 인데요. 관리비는 입주 여부와 상관 없이 내가 입주를 못했어도 입주 지정기간이 끝난 다음날부터 부과되는 비용입니다. 관리비는 입주 지정기간 종료 다음날부터 입주 여부와 상관 없이 부담되는 금액입니다.
그밖에도 전기세, 가스료, 수도료는 기본 요금으로 나올 것이고 장기수선충당금도 납부하게 됩니다. 재산세 납부할 시기가 되면 당연히 재산세도 부과됩니다. 추후 입주하실 때는 선수관리비도 납부하셔야 하죠. 이처럼 새 아파트를 분양받아서 입주하실 때는 자금 계획을 여유롭게 세우셔야 하는데 막상 현실에서는 여유롭게 계획하기가 어렵습니다.
해당 지역의 부동산 규제에 따라서 중도금 대출이 적게 나올 수도 있고 일부 금액은 자납 해야 하는 경우도 생길 수 있습니다. 또 입주 시 주택담보 대출이 예상보다 현저하게 적게 나올 수도 있습니다. 그리고 분양 받아서 전세 놓으려고 했는데 막상 입주하는 시점이 되니 전세 물량도 쏟아지고 예상했던 금액만큼 전세가를 받지 못할 수도 있습니다.
그래서 이렇게 부동산 시장은 전세 시장의 수급 상황이나 규제 지역의 경우 대출 규제 등으로 여러 가지 변수가 발생해 곤란한 상황이 생길 수 있기 때문에 늘 미리 알아보시고 만일을 대비하시는 것이 좋습니다.
요약정리
마지막으로 오늘 주제를 한 번 더 요약정리 해보겠습니다.
- 입주기간 내에 입주를 못했다고 해서 바로 계약이 해지 되는 건 아니다.
- 입주기간 이후에도 입주할 수 있다.
- 중도금 대출을 받은 경우 입주 지정기간이 지났더라도 최대 한 달 내에는 해결하자. 안 그러면 연체 이자가 발생한다.
- 잔금은 연체이자가 높다.
- 입주지정기간이 종료된 다음날부터는 입주 여부와 상관 없이 관리비가 부과된다.
이상 아파트 입주지정기간 중도금 상환 잔금 납부 못하면 불이익 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.