소액임차인 표 최우선변제금 우선변제권 최우선변제권 차이 관련 포스팅입니다. 최우선변제는 법에서 정한 소액임차인에 해당할 경우 적용되는 주택임대차보호법상의 보호제도이죠. 오늘은 이 제도에 대해 2023년 최신판으로 완벽 정리해드리겠습니다.
최우선변제란?
흔히 사람들이 하는 잘못된 생각이 있습니다. 임차인이 주택임대차 계약을 진행할 때 “요즘은 임차인이 후순위 임차인이더라도 나라에서 5,000만 원 까지는 보장을 해주고, 나는 보증금이 4,500만 원 정도니까 등기부등본에 근저당이 많이 있어도 상관 없겠네”라고 말이죠.
물론 우리나라에는 ‘최우선변제권’이라는 아주 좋은 제도가 있는 게 사실입니다. 하지만 최우선변제권을 인정받기 위해서 필요한 조건이 따로 있습니다. 그리고 임차인의 각 상황에 따라서 그 기준도 달라지기 때문에 정확하게 판단하는 방법을 알고 계셔야 합니다. 그러면 최우선변제가 과연 무엇인지 정확히 알고 있어야 하겠죠?
주택 소유자가 빚을 갚지 못하면 채권자는 채권을 회수하기 위해 해당 부동산 경매를 진행하고, 경매 낙찰자는 경매 대금을 채권자에게 권리 순서대로 배분하는 이른바 ‘배당’을 합니다. 주택임대차보호법은 배당 과정에서 다른 채권자보다 소액임차인이 보증금 일부를 먼저 받아갈 수 있도록 법제화하고 있는데 이를 최우선변제라고 하죠.
우선변제권 최우선변제권 차이
그렇다면 우선변제권과 최우선변제권의 차이는 무엇일까요? 경매 절차에서 우리가 일반적으로 알고 있는 임차인의 ‘우선변제권’은 다른 후순위의 권리자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 말하죠. 그런데 최우선변제권은 경매절차에서 임차인의 보증금 일정액에 대하여 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
이렇게만 말씀드리면 이해하기 어려우시죠? 좀 더 쉽게 설명해 드리겠습니다. 최우선변제권은 임차인보다 먼저 설정된 근저당이 있더라도 법에서 정한 일정한 금액 만큼은 앞에 있는 근저당들보다 먼저 배당을 해준다고 생각하시면 됩니다. 반면 우선변제권은 다른 후순위 권리자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리는 가지고 있지만 나보다 앞선 선순위 권리자보다 우선해서 변제받을 수는 없습니다.
즉, 우선변제권은 경매 공매 시 ‘후순위 권리자보다 우선’이 되는 것이고 최우선변제권은 ‘선순위 권리자보다 우선’이 되는 것입니다. 말이 거창해서 어려워 보이지만, 알고 보면 정말 쉽죠?
주택 임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 기본적으로 전입신고는 반드시 해야 합니다. 전입신고를 안 하면 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 여기에서 주의해야 할 사항이 있는데요. 확정일자는 최우선변제권의 필수 요건이 아니라는 사실입니다. 즉, 확정일자는 없어도 최우선변제권을 행사하는 데는 아무 문제가 없습니다. 반면에 우선변제권을 행사하기 위해서는 반드시 전입신고와 확정일자를 둘 다 받아야 합니다.
최우선변제 범위
이제 최우선변제권이 무엇인지 이해하셨을 텐데요. 지금부터는 최우선변제 범위를 살펴보겠습니다. 과연 최우선변제권에 의해서 보장받을 수 있는 소액보증금은 어느 정도일까요? 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하고 있습니다.
주택임대차보호법 시행령 제 11조를 보면 우선변제 받을 수 있는 임차인의 범위가 나와있습니다. 그런데 우선변제 받을 임차인의 범위가 정해져 있다는 건 모든 주택 임차인이 전부 다 최우선변제권을 행사할 수 있는 건 아니라는 이야기입니다. 즉, 보증금 액수가 정해진 범위 안에 들어가 있을 경우에만 행사할 수 있다는 겁니다.
하지만 여기서 보증금 전체를 다 최우선변제 해주는 건 아니고 보증금 중에 시행령으로 정해진 일부 금액만 최우선변제를 해준다는 이야기입니다. 그래서 결국에는 이렇게 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위도 따로 정해져 있고, 또 최우선변제를 해주는 일정액의 범위도 따로 정해져 있는 겁니다. 이 부분 꼭 기억해주세요!
또 최우선변제금은 지역별로 기준이 다르게 정해져 있습니다. 왜냐하면 수도권은 지방 도시들보다 전셋값이 훨씬 비싸기 때문에 모두 같은 기준을 적용할 수는 없습니다.
그렇다면 지금부터는 주택임대차보호법 시행령에서 정한 우선변제 받을 임차인의 범위와 최우선변제를 해줄 일정액의 범위를 알아보도록 하겠습니다. 2023년 3월 현재 시행령을 기준으로 말씀드리겠습니다.
▣ 최우선변제 받을 수 있는 임차인 보증금 범위
최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 아래 금액 이하여야 합니다.
이렇게 지역마다 다른데요. 서울특별시 같은 경우에는 원래 보증금이 1억 5,000만 원 이하여야 했는데 올해 2023년 2월 21일부터는 범위가 확대돼서 1억 6,500만 원 이하일 경우에 최우선변제 받을 임차인이 될 수 있습니다.
그리고 과밀억제권역인 세종, 용인, 화성, 김포는 기존에는 1억 3,000만 원 이하일 경우에 해당 됐는데 1억 4,500만 원 이하로 바뀌었습니다. 또 광역시와 안산, 광주, 파주, 이천, 평택은 기존 7,000만 원 이하 → 8,500만 원 이하로 상향되었고, 그 밖의 지역들은 기존 6,000만 원 이하 → 7,500만 원 이하로 상향되었습니다. 이 개정된 기준은 2023년 2월 21일 화요일부터 시행됐습니다.
▣ 보증금 중 일정액의 범위
위에서는 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 보증금 범위를 말씀드렸고, 이번에는 그 전체 보증금 중 최우선변제를 받을 수 있는 일정액의 범위를 지역별로 정리해드리겠습니다.
서울특별시는 기존 5,000만 원에서 5,500만 원 까지 최우선변제를 해주는 걸로 개정되었고, 세종, 용인, 화성, 김포는 4,300만 원 → 4,800만 원, 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택은 2,300만 원 → 2,800만 원, 그 외 지역은 2,000만 원 → 2,500만 원으로 상향되었습니다.
최우선변제 주의사항
이렇게 정해진 시행령의 기준에 따라서 최우선변제권을 행사할 수 있는데요. 여기서 반드시 짚고 넘어가야 할 주의사항이 있습니다. 오늘 내용 중에 가장 중요한 내용이기도 합니다.
앞에 소개해드린 기준은 현행법 기준입니다. 그런데 현행법 기준을 적용할 수 있는지 없는지를 판단하는 기준이 또 있습니다. 많은 분이 이 부분을 매우 헷갈려 하십니다.
이걸 판단하는 기준은 등기사항 증명서상의 최초로 담보물권이 설정된 시점을 기준으로 해서 소액 임차인의 현행법 적용 여부를 판단합니다. 만약 등기부등본에 근저당 하나가 설정되어 있다면 그 근저당이 설정된 날짜를 기준으로 현행법 적용여부를 판단해야 하는 거죠.
▣ 예시
이렇게말 말씀드리면 헷갈리시니까 예시를 들어 설명해드리겠습니다. 지금은 2023년이죠?
현재 기준으로 서울을 예로 들면 소액임차인 기준이 보증금 1억 6,500만 원 이하입니다. 이 표대로 2023년 2월 21부터 현재까지 계약서 쓰고 입주한 임차인 중 보증금이 1억 6,500만 원 이하면 무조건 소액임차인에 해당되고 5,000만 원까지 최우선변제를 받을 수 있을까요? 절대 아닙니다.
여기 적혀있는 기준은 임차인의 계약서 작성일이나 임차인의 전입신고일이 아닙니다. 해당 부동산의 등기부등본에 존재하는 ‘선순위 담보물권의 접수일‘입니다. 2023년 2월 이전에 해당 등기부등본에 접수된 저당권, 근저당권, 가등기담보권 등 이런 담보물권이 살아있다면 지금 계약하고 입주를 하더라도 그 시기의 법을 따릅니다.
예를 들어 2023년 3월인 지금 임차인 A 씨가 보증금 1억 5천만 원에 입주하는데 해당 등기부등본에 2016년 2월에 설정된 근저당권이 있다고 가정해보겠습니다.
2016년 2월 당시의 소액임차인 요건은 보증금 9,500만 원 이하입니다. 이런 경우에 해당 중개사가 “현재 기준으로 서울에서는 1억 6,500만 원까지 소액임차인에 해당되고 5,500만 원까지는 최우선변제를 받을 수 있습니다.”라고 설명한다면 완전 틀린 설명이겠죠.
계약을 지금 하고 입주를 지금 하더라도 2016년 2월에 설정된 근저당이 있으면 이 세입자는 그 당시의 규정을 적용받습니다. 2016년도 2월의 규정에 따라서 임차인 A 씨는 소액임차인 자체에 해당하지 않아서 최우선변제 5,500만 원을 받지 못하는 거죠.
이건 상가도 마찬가지입니다. 주택과 상가는 규정된 금액과 계산법이 좀 다른데요. 선순위 담보물권이 있는 경우에는 상가도 똑같이 적용돼서 ‘최선순위 담보물권이 접수된 날짜의 규정’을 따르게 됩니다.
▣ 이렇게 하는 이유
이 규정 자체가 임차인을 보호하기 위한 건데 이렇게 하면 오히려 임차인이 불리한 상황입니다. 그럼에도 불구하고 이렇게 하는 이유는 무엇일까요? 바로 선순위 담보물권자도 보호를 받아야 하기 때문입니다.
시간이 지남에 따라서 임차인 보호를 위한다는 명목으로 최선순위 변제금액이 점점 올라가면 2013년도에 그때의 법을 믿고 돈을 빌려준 사람들, 2017년도에 그때의 법을 빋고 돈을 빌려준 사람들에게 소급해서 불리하게 적용됩니다. 이러한 상황을 막기 위함입니다. 원래 법은 누군가한테 불리해지는 것은 소급 적용을 못 하게 되어있습니다.
소액임차인 표
2010년도부터 2023년도까지 정리된 지역별 소액임차인 표를 아래 첨부하겠습니다. 사진 확대 가능하니까 확대해서 봐주시길 바랍니다.
제가 오늘 말씀드린 내용들을 잘 이해하셨을거라 믿습니다.
이상 소액임차인 표 최우선변제금 우선변제권 최우선변제권 차이 관련 포스팅을 모두 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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