전세사기 피하는 법 계약전 계약단계 계약후 대처법 관련 포스팅입니다. 최근 깡통전세가 곳곳에서 속출하고 있고 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 많아지고 있는데요. 누구나 당할 수 있는 전세사기 피해! 미연에 방지하기 위해서 어떻게 해야할까요?
전세사기 피하는 법:계약전
먼저 계약전 전세사기 피하는 법에 대해 말씀드리겠습니다.
■ 임차주택 권리와 시세 확인하기
본격적인 계약에 앞서 임차 주택에 문제가 없는지 확인하는 것이 우선입니다. 먼저 해당 주택에 대한 권리 관계를 분석해야 합니다. 추후 내 보증금을 보장받을 수 있느냐 없느냐를 결정짓는 부분이기 때문인데요. 바로 등기사항 증명서(등기부등본)를 꼼꼼하게 확인하는 것입니다.
이번 포스팅에서 등기부등본 보는법에 대해 간략하게 설명해 드리긴 할건데 보다 자세하고 꼼꼼하게 정리한 글이 필요하다면 아래 글을 참고해주세요.
주택 등기부등본을 확인해 보면 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어져 있는데 표제부에서는 건물에 대한 정보가 표시되어 있습니다. 건물의 구조와 층수, 층마다의 면적을 알 수 있는데요. 표제부 우측 하단에 ‘건축법상 사용 승인받지 않은 건물임’ 이라는 문구가 있다면 준공 승인을 받지 못한 건물이니 꼭 확인해 봐야겠죠?
그 다음엔 갑구와 을구를 확인해야 하는데요. 갑구에는 소유권에 관한 모든 사항이 기재되어 있습니다. 가압류, 압류, 가처분과 같은 등기 사항이 표시되어 있으니 주의가 필요합니다. 을구에는 부동산의 담보와 채무 사항이 표시되어 있는데 저당권과 전세권이 이에 포함됩니다.
이처럼 근저당(부동산을 담보로 금융기관의 대출받은 금액) 등 선순위 채권이나 가압류 등의 권리 제한이 있을 경우 만기에 보증금을 반환받기 어려울 수 있으므로 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.
만약 근저당이 잡혀있는 집이 마음에 든다면 선순위 채권의 금액만큼 주택 시세에서 제외하고 남은 돈이 내 보증금의 70% 이상인지 확인해 봐야 합니다. 예를 들어 6억짜리 아파트가 전세 4억으로 나왔는데 선순위 채권인 담보대출로 1억이 잡혀 있다면 주택 시세에서 1억을 뺀 남은 5억을 기준으로 하면 전세금이 80%로 위험할 수 있는 매물이겠죠.
여기서 궁금한 점! 매물의 시세는 어떻게 확인할까요? 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 시세를 확인할 수 있습니다. 계약하고자 하는 건물의 종류와 기준 연도, 주소를 입력하면 확인 가능합니다.
중요한 정보들이 가득히 담겨있는 등기부등본은 각 관공서와 지하철의 무인 발급기를 이용하면 확인해 보실 수 있고, 온라인으로도 열람 및 발급이 가능합니다.
■ 전세보증금 반환 보증보험 가입여부 확인하기
부동산 계약이 처음이라면 100% 꼼꼼하게 확인하고 계약한다고 해도 불안한 마음은 어쩔 수 없이 남게 되는데요. 전세보증금 반환 보증보험을 가입하면 안심할 수 있습니다. 보증금을 제대로 돌려받지 못했을 때, 보증 기관이 대신 변제해 주는 보증상품인데요. 대표적으로 주택도시보증공사와 서울보증보험, 주택금융공사의 상품이 있습니다.
보증보험은 가입 조건을 충족한 주택만 가입이 가능한데요. 보통은 용도가 근린생활시설인 건물은 가입이 불가능하고 오피스텔의 경우 용도가 업무용이 아닌 주거용이라면 가입 가능합니다. 또한 건물의 선순위와 후순위 채권의 합보다 주택 시세가 낮다면 주택을 팔아서 채권을 갚고도 모자란 상황이기 때문에 가입이 불가합니다.
하지만 각 회사별로 가입 조건이 조금씩 다르고 보증 수수료도 다르기 때문에 내가 보증을 받을 수 있는 회사는 어디고 보증 수수료는 어디가 가장 저렴한지 비교해서 선택하시는 것이 좋습니다.
전세사기 피하는 법:계약 단계
다음은 계약 단계에서 전세사기 피하는 법입니다.
■ 임차주택 및 임대인 확인하기
계약 전 임차 주택이 안전한지 확인하셨다면 계약 단계에서는 임차 주택과 임대인의 정보가 일치하는지, 계약 조건은 어떻게 되는지 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 우선 계약서상의 주소와 건축물대장이나 등기사항 증명서의 주소가 일치하는지 확인해야 하는데요. 구분 소유되는 집합건물(아파트, 다세대 주택)의 경우 지번과 호실까지 확인하셔야 합니다.
건물주인줄 알았는데 건물주가 아니었던 사건이 드물지 않게 발생하고 있는데요. 등기사항 증명서상의 소유주와 계약하러 온 사람이 동일인인지 신분증을 대조해보는 것이 좋습니다. 만약 대리인이 계약하러 온 경우에는 대리인 본인을 확인하고 위임장과 소유자의 인감증명서도 반드시 확인하셔야 합니다. 그리고 계약서에 임대인 본인의 인적 사항과 연락처를 기재하도록 하고 계약금 지급 전 임대인과 통화하여 보증금과 월세를 확인하면 좋습니다.
그리고 계약금, 보증금, 월세 조건이 협의한 내용과 일치하는지 확인하고 계약금 및 보증금을 입금할 경우 임대인 본인의 계좌가 맞는지도 확인하셔야 합니다. 또한 지급 영수증 챙기는 것도 잊지마세요.
■ 계약서 확인하기
다음으로 만일을 대비해 임대인과 협의하여 보증금 보호를 위한 특약사항을 기재하는 것도 중요한데요. 입주 및 전입신고일 전까지 근저당 등 제한 물권을 설정하지 않기로 하고 이를 설정하거나 (가)압류, 가처분 등이 된 경우 임차인이 계약을 해제할 수 있고 계약금 반환 및 중개보수 등에 대한 손해배상을 할 수 있다는 특약을 두는 것이 좋습니다.
한 가지 더! 대출을 받아야 입주할 수 있는 경우 임차인이 신청하는 전세자금 대출이 불가할 경우 임대차 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약도 설정해두면 좋겠죠?
전세사기 피하는 법:계약 후
마지막으로 계약 후 전세사기 피하는 법을 정리해드리겠습니다.
■ 전입신고와 확정일자 발급
이제 드디어 계약을 완료했다면 이제부터는 전입신고를 하고 확정일자를 발급받아야 하는데요. 전입신고를 하면 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 ‘대항력’이 생기고 전입신고와 함께 확정일자까지 받아두면 혹시 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 빠른 확정일자로 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 우선 변제권이 생기기 때문에 계약 당일 신고하는 게 좋겠죠?
전입신고 및 확정일자는 임대차 계약서 원본을 지참하고 주소지 주민센터에 방문하여 받을 수 있고, 온라인으로는 정부24에서 전입신고, 인터넷 등기소에서 확정일자 발급이 가능합니다.
확정일자, 전입신고 뿐만 아니라 임대차신고까지 필수로 해야하는데요. 신고하는 절차에 대해 자세하게 포스팅한 아래 링크를 참고해주세요.
※ 1인가구 전월세 안심계약 도움 서비스
여기서 잠깐! 여전히 혼자서 집보고 계약하는 것이 어렵다면 ‘1인가구 전월세 안심계약 도움 서비스’를 이용해보세요! 신경써야 할 것이 한 두가지가 아닌 임대차 계약은 사회 초년생이나 1인 가구에게 너무 버겁고 어려운 일일 수 있는데요. 이들을 위해 서울시에서 ‘1인 가구 전월세 암신 계약 도움 서비스’를 시범 운영한다고 합니다.
서대문구, 성북구, 중구, 관악구, 송파구 이렇게 5개 자치구에서 7월 4일부터약 5개월 간 시범 운영되며 1인 가구 누구나 무료로 이용 가능합니다. 신청방법은 주소(1in.seoul.go.kr)로 접속해서 상단 메뉴 ‘지원사업’에서 자치구별 문의처를 확인하시면 됩니다.
Q. 어떨 때 이용할까?
해당 서비스는 부동산 계약에 어려움을 겪는 사회초년생, 1인가구가 안심하고 전월세를 구할 수 있도록 도와주는 서비스입니다. 예를 들어 계약 과정에서 부당한 일을 겪지 않도록 상담해주거나 집을 보러 갈 때 동행해서 혼자 집 볼 떄 놓칠 수 있는 점을 확인하고 점검합니다.
Q. 어떤 전문가로 구성되어 있을까?
지역 여건에 밝은 공인중개사로 구성되어 있습니다. 공인중개사협회 등의 추천을 받아서 중개 실무 경험이 있는 부동산 전문가로 구성되어 있습니다.
Q. 어떤 도움 서비스를 제공할까?
전월세 계약에 대한 상담을 폭넓게 진행하고, 동행하여 주거지 탐색을 지원하고, 정책을 안내하는 등 4대 도움 서비스를 지원하고 있습니다.
이상 전세사기 피하는 법, 계약전 계약시 계약후 예방법 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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