전세 재계약 묵시적갱신 계약갱신청구권 중도해지 관련 포스팅입니다. 요즘 많이 궁금해하고 헷갈리시는 부분이죠. 전세 재계약 만기전 중도해지 시 누가 새로운 임차인을 구하고 복비를 부담해야 하는지 등 궁금한 내용들을 완벽 정리해드리겠습니다.
전세 재계약 만기전 중도해지 방법
임차인이 본인이 구한 전셋집에서 2년 동안 거주했고, 이 집에서 더 살고 싶을 때 계약을 연장해야 하는데요. 이때 2가지 방법으로 연장할 수 있습니다. 하나는 묵시적갱신으로 연장할 수 있고, 또 하나는 계약갱신청구권으로 연장할 수 있습니다.
이 2가지의 차이점과 공통점을 잘 알고 계셔야 하는데요. 이 둘은 비슷하면서도 다른 점을 가지고 있습니다. 오늘 이 포스팅을 통해서 확실하게 이해하시면 좋겠습니다. 먼저 굵직하게 포인트를 잡아드리겠습니다.
▣ 묵시적갱신
먼저 묵시적갱신은 임대인과 임차인 양쪽 둘 다 계약 기간이 끝나가는 동안 별도의 거절 표시나 행동이 오가지 않을 경우에 발생하며 기존 임대차 계약이랑 동일한 조건으로 갱신됩니다.
계약이 종료되기 전에 임차인이 ‘더 살고 싶어요’, 혹은 ‘나갈게요’라는 말이 없고, 임대인도 ‘더 거주하실 건가요’, ‘나가실 건가요?’라는 등의 의사표시가 전화나 문자로 오가지 않았을 때 자동으로 기존 임대차 계약과 똑같은 조건으로 갱신됩니다.
▣ 계약갱신청구권
계약갱신청구권은 임대인의 거절이나 변경 의사 표현에도 불구하고 우리 법에서 인정하는 정당한 사유가 아닌 경우에는 불가능하다는 차이가 있습니다. 즉, 임대인은 나가주길 바라는데, 이게 받아들여지기 위해서는 우리 법에서 인정한 경우에만 거부할 수 있죠.
그게 아니라면 임대인이 반대하더라도 (법에서 정해둔 사유가 아니라면) 임차인은 계약갱신청구권을 사용해서 2년 더 살 수 있도록 법이 보장해줍니다. 이제 이 둘의 차이가 명확하게 이해되셨나요?
갱신 기간
법에서는 의사 표시 기간을 정해뒀는데요. 임대인은 계약 만기 기준 6개월~1개월 전까지 물어봐야 합니다. 그런데 만약 2020년 12월 10일 이후 최초 체결된 계약이나 갱신된 임대차 계약은 1개월이 아니라 2개월 전까지 물어봐야 합니다. 임차인은 계약 만기 1개월 전까지 통지해야 합니다. 즉, 이 기간 동안 묵시적갱신이 성립되거나 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
그런데 그동안 개정도 있었고, 현재 2023년인 걸 감안하면 대다수 많은 계약은 깔끔하게 만기 기준 2개월 전까지 의사표시가 오가야 한다고 보면 됩니다.
그렇다면 묵시적갱신이든 계약갱신청구권이든 행사하고 나면 어떤 효과가 나타날까요? 효과는 처음 임대차 계약 기간으로 2년을 거주했고, 또 요구권을 행사함으로써 2년 더 거주할 수 있습니다.
만약 기존 임대차 기간을 2년 미만으로 정했더라도 우리 법에서는 최소 임대차 기간을 2년으로 보장해주고 있습니다.
임차인이 할 수 있는 방법
전세 계약 후 2년 동안 살다가 만기가 2개월 앞으로 다가왔을 때 임차인이 할 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있는지 살펴보겠습니다.
- 이사 갈 계획이라면 이사 가겠다고 이야기하고 계약 만료를 통지할 수 있습니다.
- 만기 2개월 안쪽으로 기간이 도래했는데, 임대인과 임차인 양쪽에서 아무 말 없이 이 기간이 지났다면 묵시적갱신이 성립돼서 2년 더 거주할 수 있습니다.
- 더 살고 싶다고 의사표시 했는데 주인이 거절할 경우, 계약갱신청구권을 행사해서 2년 더 거주하는 방법이 있습니다.
자, 그럼 서로 아무 말 안 하고 지나가서 묵시적갱신으로 2년 더 연장돼서 거주했다고 가정해보겠습니다. 그러면 2년이 지난 후 다시 연장할 때 계약갱신청구권을 행사하면 또 2년을 더 살 수 있겠죠? 이렇게 되면 이 케이스에서는 처음 계약으로 2년 살고, 묵시적 갱신으로 2년 살고, 계약갱신 청구권으로 2년을 더 살 수 있기 때문에 총 6년을 거주할 수도 있습니다.
그런데 임차인이 사용할 수 있는 계약갱신청구권은 딱 1번만 행사할 수 있으며 존속 기간은 최소 2년으로 적용되는 점 꼭 참고하시길 바랍니다.
차이점
그럼 묵시적갱신이 되었을 때와 요구권을 행사했을 경우 차이점은 무엇일까요? 먼저 공통점은 어떤 경우이든 임차 주택에서 2년 더 살 수 있다는 것입니다.
그리고 차이점은 묵시적갱신은 전 임대차와 동일한 조건으로 2년 더 살 수 있고 계약갱신청구권일 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보게 됩니다. 다만, 보증금과 차임은 증감할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제7조를 보면 차임 등의 증감 청구권이 설명되어있는데요. 장래에 대해서 그 증감을 청구할 수 있는데, 증액 청구할 때는 한도가 정해져 있습니다. 올리는 금액은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1에 해당하는 금액을 초과하지 못합니다. 즉, 증액은 5%의 상한으로만 가능한 거죠.
▣ 예시
예시를 들어 설명해드리겠습니다. 만약 기존 전세 보증금이 3억일 경우 계약갱신청구권을 사용하면 3억원 X 5%= 1,500만 원 입니다. 그럼 1,500만 원까지만 최대로 증액할 수 있습니다. 그럼 많이 올려도 3억 1,500만 원까지만 올릴 수 있다는 말입니다.
반대로 감액할 때는 제한이 없습니다. 많이 감액될수록 좋으니까요. 그동안 임대인이 증액할 수 있는 상한선이 우리 법에 없었기 때문에 도입된 제도입니다.
중도해지
그렇다면 중도해지 시에는 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다. 계약갱신청구권 행사 후에 중도해지 하는 것이나 묵시적갱신 후에 중도해지하는 방법은 모두 동일합니다.
임차인은 연장하면 2년을 더 살 수 있지만, 만약 만기 전에 이사를 해야 한다면 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 그런데 말하자마자 효력이 발생하는 건 아닙니다. 집주인도 갑자기 나간다고 하면 얼마나 당황스럽겠습니까! 그래서 법에서는 집주인이 돈도 마련하고 준비할 수 있는 기간을 3개월 줍니다.
그래서 임대인이 임차인에게 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 정해뒀습니다. 즉, 연장된 2년 동안, 이 2년 계약 기간 내에서 임차인은 언제든지 해지할 수 있게 해둠으로써 임차인의 거주 이전의 자유를 보장해주고 있습니다. 하지만 그 효력이 바로 생기는 것이 아니라 임대인에게 시간적 여유 3개월을 줘야하는 점! 꼭 기억하시길 바랍니다.
임차인에게 통지를 받은 주인들은 이 기간 내에 임차주택 주위의 공인중개사 사무소에 해당 집을 내놓게 됩니다. 그러면 이때 임차인분도 얼른 집이 나갈 수 있도록 적극 협조해서 집을 깨끗하게 청소 한다든지, 잘 보여주는 등 원활한 진행을 위해 같이 노력해주시면 됩니다.
그렇게 임차인이 임대인에게 계약 해지를 통지했고, 3개월이 지나면 계약이 해지되기 때문에 임대인은 해당 주택이 새로운 계약으로 진행되지 않더라도 임차인에게 보증금을 지급해야 합니다.
반대로 임차인은 계약해지 통지 후 바로 계약이 해지되는 것이 아니기 때문에 3개월 동안은 월세라면 월세를 내는 등의 의무를 수행하셔야 합니다. 만약 상황이 급해서 3개월 기간이 도래하기 전에 다른 주택으로 이사를 가더라도 3개월이 되는 날까지는 (해당 주택에 거주하지 않아도) 월차임과 해당 주택의 관리비는 납부하셔야 합니다.
▣ 중도해지 시 복비
그렇다면 많이들 궁금해하시는 중도해지 시 복비(중개수수료)는 임대인과 임차인 중에 누가 부담해야 할까요? 판례에 따르면 임대인이 부담하는 것으로 판결이 나오고 있습니다. 아무래도 임차인을 더 보호해야 한다는 취지에서 그런 것 같습니다.
자, 그런데 이때 착각하시면 안 됩니다. 연장됐을 경우에 임대인이 새로운 임차인도 구하고 복비도 지불하는 것이지, 만약에 첫 계약! 기존 계약인 상태에서 만기 전에 해지해야 한다면 새로운 임차인을 구하거나 새로운 임차인을 구하면서 발생하는 수수료는 현 임차인이 직접 하셔야 합니다. 착각하지 마시고 잘 기억하시길 바랍니다.
정리
그럼 다시 정리해보겠습니다.
- 계약갱신청구권을 사용한 전세 계약이라면 연장 후 2년이라는 기간을 다 채워야 할까?
→ 정답은 아닙니다. 2년 다 채우지 않아도 됩니다. 계약갱신청구권을 사용한 재계약은 묵시적 갱신이 된 것과 같다고 보기 때문에 현 임차인이 3개월 전에 나가겠다고 의사표시를 했다면, 새로운 임대차 계약에 대한 부동산 수수료는 임대인 몫이 됩니다. - 묵시적 갱신 시 계약서를 다시 작성해야 할까?
→ 묵시적 갱신 시 다시 계약서를 작성해야 하는지 궁금하신 분들이 많을 텐데요. 다시 작성할 필요는 없습니다. 그런데 새로운 계약서를 작성하였다면, 종전의 계약서를 잘 보관하시길 바랍니다. 종전의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
증액에 대한 부분이 있을 경우에는 증액 부분에 대한 임대차 계약서는 꼭 작성하시고, 증액 부분에 대한 확정일자를 따로 받아야 증액된 부분도 우선변제권의 보호를 받을 수 있습니다. 이전에 받은 확정일자는 유지해야 우선순위에서 조금이라도 우위에 설 수 있습니다.
이상 전세 재계약 묵시적갱신 계약갱신청구권 중도해지 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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