일반공급 특별공급 우선공급 차이 자격 1순위 조건 관련 글입니다. 이번 포스팅에서는 청약의 기초 상식에 대해 자세히 담았습니다. 무엇보다 청약에서 공공분양과 민간분양의 차이점이 중요하니 이 부분을 자세히 살펴보시길 바랍니다.
주택공급
주택 공급이라는 게 뭔지, 우리나라에서 주택 공급은 어떻게 이루어지는지 알아보도록 하겠습니다. 뉴스에서 공공임대, 민간임대, 공공분양, 아파트 청약 이런 단어들을 한번쯤은 들어보셨을 겁니다.
이렇게 아파트를 분양하거나 임대하는 것을 전부 통틀어서 ‘주택공급’이라고 표현하는데요. 우리나라에서 주택공급이라는 말은 주택을 분양하거나 임대한다는 것을 뜻합니다.
임대주택도 공공임대와 민감임대가 구분되어 있듯이 분양도 공공분양과 민간분양이 있습니다. 이건 공급 주체에 따라 나뉘는데요. 국가나 지자체, LH 등 국가기관이 직접 건설하는 주택을 국민주택이라 하고 이걸 분양하면 공공분양이라고 합니다.
민간분양은 우리가 흔히 알고 있는 레미안, 푸르지오, 힐스테이트 등 민간 건설사들이 짓는 민영주택을 분양하는 것을 말합니다. 그리고 공급 형태에 따라 일반공급, 우선공급, 특별공급으로 나뉩니다.
여기에서 특별공급은 신청자의 상황과 소득 수준에 따라 공급 방식이 다른데요. 크게 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급이 있습니다. 특별공급은 유형에 따라서 신청 자격과 선순위 등 모든 것이 달라집니다. 한마디로 굉장히 복잡하죠. 그런데 이렇게 복잡하기 때문에 전략을 잘 짜면 충분히 내집마련이 가능할 수 있습니다.
분양에서의 주택공급이 어떻게 이뤄지는지 알아봤으니 지금부터는 공급 형태에 대해 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
일반공급
먼저 일반공급은 말 그대로 일반적인 공급을 말합니다. 말하자면 특별공급과 우선공급을 제외한 공급들이 다 일반공급이라고 생각하면 됩니다.
▣ 신청대상
일반공급 신청대상은 공공분양과 민간분양이 조금 다른데요. 자세한 대상은 아래와 같습니다.
- 해당 주택건설 지역에 거주하는 사람
- 성년자
- 무주택세대구성원(공공분양만 해당)
민간분양의 경우 이 3가지 조건들 중에서 3. 무주택세대구성원 조건만 빼면 됩니다. 이 말은 민간분양의 조건이 조금 더 널널하다는 뜻이죠.
그리고 분양을 신청하는 행위를 청약이라고 하는데 이 청약을 위해서는 우리가 잘 아는 청약통장이 꼭 필요합니다. 청약 통장은 ‘내가 아파트를 살 의지가 있다’라는 증표 정도로 생각하시면 됩니다. 청약에 신청하려면 청약통장을 가지고 있어야 하는데 청약통장 가입을 일정 기간 이상 했는지, 돈을 최소한 얼마 이상을 납입했는지에 따라서 입주자 선정 순위가 달라집니다.
그리고 지역에 따라서 요구하는 조건이 다 다른데요. 그래서 모든 지역에 맞출 수 있는 조건을 우선적으로 세팅해주시는 것이 좋습니다.
우선공급
다음은 우선공급입니다. 우선공급은 행정 구역이 변경하거나 주택 건설지역 변동으로 인해 우선공급 대상이 된 기존 거주자 또는 임대 사업자를 대상으로 하는 공급입니다.
예전 드라마 <응답하라 1994>를 보면 ‘삼천포’라는 인물이 나오는데요. 삼천포의 고향이 경상남도 삼천포라는 지역인데 이곳은 1995년에 바로 옆에 있는 사천시와 통합되었습니다.
앞서 설명해드린 일반공급에서 분양 대상 1번이 해당 주택건설 지역에 거주하는 사람이라고 했죠? 예를 들어 삼천포에 공급될 예정인 아파트가 있다고 가정해보겠습니다. 그런데 삼천포가 사천시로 통합되면서 원래 삼천포 사람만 청약을 넣을 수 있었던 아파트에 사천 사람들까지 전부 청약을 넣을 수 있게 된거죠. 그럼 삼천포 사람들은 당연히 청약 당첨 확률이 줄어드니까 억울하겠죠?
이럴 때 삼천포 사람을에게 먼저 우선권을 주는 게 우선공급입니다. 같은 일반공급 대상자들끼리 경쟁하는데 약간의 우선권을 준다는 뜻으로 이해하시면 됩니다.
주택 건설지역 변동도 삼천포 예시와 비슷하게 원래 주택이 건설될 예정이었던 지역의 사람들에게 우선권을 주는거라고 보면 되겠습니다.
▣ 대상
우선공급 대상은 아래와 같습니다.
- 시,군 통합 시 군 주택건설지역 거주자
- 주상복합건축물 건설부지 소유자
- 임대사업자 또는 공공주택 사업자
- 직장주택조합의 조합원 및 대규모 택지 개발지구 내 거주자
특별공급
다음으로 특별공급인데요. 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택 마련을 지원하기 위한 제도입니다. 주택을 공급할 때 주택의 일정 비율은 특별공급 대상자에게만 제공되는데요. 공급비율은 일반적으로 아래와 같습니다.
아무래도 특별공급은 공공성을 띈 공급 형태이다 보니까 공공분양에서 그 비중이 높다는 걸 확인할 수 있습니다. 그리고 특별공급은 무주택자의 주택마련을 지원하기 위한 제도여서 특별공급 당첨 횟수는 한 세대당 평생 1회이며, 한 세대에서 1인만 신청 가능합니다.
만약 같은 공고에 1인이 2건 이상 특별공급을 신청할 경우 무효 처리됩니다. 또한 서로 다른 아파트에 청약을 넣더라도 청약 당첨 발표일이 같은 곳에 특별공급 중복으로 신청했다면 모두 무효 처리됩니다. 다만, 일반공급과 특별공급은 중복으로 신청 가능한데요. 특별공급에 먼저 당첨되면 일반공급 당첨 선정에서는 당연히 제외됩니다. 이 부분은 자세하게 들어가면 매우 복잡하지만 이번 포스팅해서는 이 정도만 설명해드리도록 하겠습니다.
▣ 특별공급 종류
특별공급 종류는 아래와 같이 다양합니다.
- 생애최초 특별공급
- 신혼부부 특별공급
- 외국인 특별공급
- 이전기관 종사자 특별공급
- 기관추천 특별공급
- 다자녀가구 특별공급
- 노부모부양 특별공급
여기서 2030이 노려야 하는 특별공급은 생애최초와 신혼부부 특별공급인데 이 부분에 대해서는 다음 포스팅에서 아주 자세히 알아볼 예정입니다. 앞서 공공과 민간분양에서의 일반공급, 특별공급 비율을 말씀드렸는데요.
특별공급의 공급 비율은 이렇게 나뉩니다. 단, 이 비율은 공공분양에만 적용되는 것이고 민간의 경우 공급대상 주택의 사이즈 등에 따라 공급 비율이 달라집니다.
여기까지 내용을 정리하자면 주택 공급은 공급 형태에 따라서 총 3가지로 나뉘는데 1) 일반공급 2) 우선공급 3) 특별공급이 있고, 이 특별공급은 다시 1) 신혼부부 2) 생애최초 특별공급 등으로 나뉜다는 겁니다.
일반공급 1순위 조건
자, 머릿속에 정리가 좀 되셨나요? 그렇다면 이쯤에서 중요한 한 가지만 더 알아보도록 하겠습니다. 바로 ‘일반 공급에서의 공공분양과 민간 분양의 1순위 요건인데요.’ 다음에 포스팅할 주제인 생애최초 특별공급 1순위 요건에 지금 말씀드리고자 하는 내용이 똑같이 나옵니다
일반공급에 대해 알아보면서 1순위 요건을 미리 알아두면 나중에 생애최초 특별공급을 이해할 때 많은 도움이 될 거라고 생각합니다. 일반공급의 1순위 요건은 공공분양과 민간분양이 각각 다릅니다. 하지만 그 틀은 같아서 은근히 쉽습니다.
▣ 공공분양 일반공급 1순위 조건
공공분양 일반공급 1순위는 조건부터 알아보도록 하겠습니다. 먼저 이건 어느 지역인지에 따라 그 조건이 다른데요. 먼저 투기·청약과열 지역부터 보도록 하겠습니다. 그 전에 먼저 투기·청약과열지역이 뭔지 모르시는 분들이 있을 수도 있으니 간단히 설명해드리겠습니다.
쉽게 말하면 많은 사람이 살고 싶어하는 지역들로 인기 많은 지역이라고 보면 됩니다. 투기가 많이 일어나고 청약 경쟁이 높은 지역을 국가가 알아서 지정합니다. 그게 바로 투기·청약과열지역입니다. 2023년 현재 기준으로 강남 3구인 강남, 서초, 송파와 용산구를 제외하고 나머지 지역은 전부 투기과열지구에서 해제된 상태입니다.
■ 투기·청약과열지역 1순위 조건
먼저 투기·청약과열 지역에서 1순위가 되려면 다음 3가지 요건을 충족해야 합니다.
- 주택청약에 가입한지 2년이 지나야 하고, 월 납입금을 24회 이상 납입해야 한다.
- 세대주여야 한다.
- 무주택세대구성원으로 과거 5년 이내 세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 않았어야 한다.
여기서 중요한 건 1번에 ‘월 납입금을 24회 이상 납입해야 한다’인데요. 매월 정해진 납입일에 월 납입금을 넣었어야 한다는 겁니다. 그렇지 않으면 1순위가 될 수 없습니다. 공공분양은 이게 정말정말 중요합니다. 그래서 청약통장을 만들면 매달 꼬박꼬박 납입금 납부하는 것을 강력하게 추천해드립니다.
■ 투기·청약과열지구가 아닌 수도권의 1순위 조건
- 주택청약에 가입한지 1년이 지나야 하고 월 납입금을 12회 이상 납입해야 한다.
이건 투기·청약과열지역 조건 중에 1번만 충족하면 됩니다. 즉, 주택청약에 가입한지 1년이 지나야 하고 월 납입금을 12회 이상 납입하시면 됩니다. 단, 청약과열 우려 시 각각 2년, 24회로 연장될 수 있습니다.
■ 투기·청약과열지구가 아닌 비수도권 지역 1순위 조건
- 주택청약에 가입한지 6개월이 지나야 하고, 월 납입금을 6회 이상 납입해야 한다.
투기·청약과열지역을 제외한 수도권 이외의 지역도 1번 조건만 충족하면 되는데 좀 더 완화된 기준을 따르면 됩니다. 여기도 또한 청약과열 우려 시 조건이 각각 1년, 12회로 연장될 수 있습니다.
■ 위축지역 1순위 조건
마지막으로 위축지역이라고 해서 말 그대로 청약이 위축된, 쉽게 말해서 인기 없는 지역입니다. 이곳은 주택청약 가입 후 1개월만 지나면 1순위가 됩니다.
■ 2순위
2순위는 1순위가 되지 못한 사람들을 의미합니다.
▣ 민간분양 일반공급 1순위 조건
이번엔 민간분양 일반공급 1순위 조건을 살펴보겠습니다. 민간분양 일반공급 1순위도 역시나 공공분양처럼 어느 지역인지에 따라 조건들이 다릅니다. 공공분양과 어떻게 다른지 공공분양 일반공급 1순위 조건과 비교하면서 말씀드리겠습니다.
■ 투기·청약과열지역 1순위 조건
1. 주택청약에 가입한지 2년이 지나야 하고, 예치기준액 상당금액을 납입해야 한다.
→ 그래서 공공분양처럼 월 납입금을 24회 이상 따박따박 채우지 않아도 예치기준금액만 청약통장에 들어있으면 1순위가 될 수 있다는 뜻입니다. 예치기준금액은 지역마다, 그리고 주택의 사이즈마다 다 다른데요. 아래 표를 참고하면 되겠습니다.
2. 세대주여야 한다.
3. 과거 5년 이내 세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 않았어야 한다.
→ 공공분양에서의 ‘무주택세대구성원’이라는 말만 빼면 됩니다. 즉, 나 말고 다른 세대원이 주택을 소유해도 그 주택이 과거 5년 이내 청약 당첨된 것이 아니라면 민간분양 일반공급 1순위가 될 수 있다는 말이죠.
4. 2주택 이상 소유한 세대에 속한 사람이 아니어야 한다.
■ 투기·청약과열지구가 아닌 수도권의 1순위 조건
1. 주택청약에 가입한지 1년이 지나야 하고, 예치기준액 상당금액을 납입해야 한다.
2. 공공주택지구에 주택 공급 시 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람이 아니어야 한다.
■ 투기·청약과열지구가 아닌 비수도권 지역 1순위 조건
1. 주택청약에 가입한지 6개월이 지나야 하고, 예치기준액 상담금액을 납입해야 한다.
■ 위축지역 1순위 조건
1. 주택청약에 가입한지 1개월이 지나야 하고, 예치기준액 상당금액을 납입해야 한다.
이런 조건들만 충족하면 민간분양 공공분양에서 일반공급 1순위 조건이 되실 수 있습니다. 하지만 여기서 1순위가 된다고 엄청 유리해지는 건 아닙니다.
앞서 말씀드렸다시피 누구나 1순위 조건을 충족하기 때문에 이것은 그냥 통과의례 정도로 보시면 됩니다. 여기서 또 가점제나 추첨제에 따라서 우선순위 조건이 달라지죠.
이건 추후 일반공급에 대해 다루게 되면 좀 더 자세히 설명해드릴거고, 일단 이번 이번 포스팅에서는 앞으로 다룰 특별공급 내용들을 잘 이해하기 위해 일반공급의 1순위 조건만 확실하게 알아두시면 됩니다.
이상 일반공급 특별공급 우선공급 차이 자격 1순위 조건 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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