투기과열지구 조정대상지역 해제 효과 대출 세금 청약 관련 포스팅입니다. 최근 서울을 비롯한 전국 아파트 가격이 역대 최대 폭의 하락을 보이고 있습니다. 거래 절벽 현상이 지속되고 있는데요. 그래서 올해 유지되어 오던 규제 지역이 대폭 해제된 소식입니다.
규제지역 해제
작년까지만 해도 우리나라 대부분이 투기과열지구 혹은 조정대상지역으로 묶여있었는데요. 지난 6월과 9월 2차례에 걸쳐서 세종을 제외한 지방 전체가 규제 지역에서 해제되었고, 이번에는 수도권도 대거 해제된 소식입니다.
수원, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕 지역은 투기과열지구 → 조정대상지역으로 해제되었고, 경기 지역과 인천 전 지역은 조정대상지역 → 비규제 지역으로 해제되었습니다.
이번 규제지역 해제를 심플하게 보면 서울을 포함한 4개 지역을 제외하고 전 지역이 해제되었습니다. 이 결과로 앞으로 규제 지역으로 유지되는 곳은 다음과 같습니다.
- 서울 전지역
- 과천
- 성남(분당구, 수정구)
- 하남
- 광명
이렇게 5개 지역만 남게 되었습니다. 이번 규제지역 해제에 드디어 세종시도 포함됐는데요. 세종시 역시 오랜 기간 하락이 이어졌는데도 불구하고 상징성과 투기 가능성 때문에 해제되지 못했지만 이번에는 포함됐습니다.
비규제 지역이 되면 무엇이 달라지는지 궁금하신 분들이 계실텐데요. 규제 지역에서 해제되면 청약부터 전매 제한, 대출과 세제까지 집을 사고파는 전 과정과 관련된 규제가 크게 완화됩니다. 차근차근 알아보겠습니다.
투기과열지구 해제 효과
투기과열지구에서 해제 효과 먼저 살펴보겠습니다. 15억 원 이상 주택에도 주택담보대출이 허용됩니다. 주택담보대출 비율(LTV)은 10% 완화되어 9억 원 이하 주택일 경우 50%, 9억 원 초과에 대해서는 30%가 적용됩니다. 주택분양권 전매제한 기간은 최대 5년에서 3년으로 적용되고, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어듭니다.
조정대상지역 해제 효과
다음으로 조정대상지역 해제 효과는 어떻게 될까요? 조정대상지역에서 해제되면 비규제 지역이 되는 거죠? 비규제 지역이 되면 LTV는 50%에서 70%로 완화되며 다주택자도 주택담보대출이 가능합니다.
▣ 대출
대출부터 자세히 살펴보겠습니다.
대출의 경우 중도금 대출은 세대당 1건이라는 제한이 없어지고 실거주 목적이 아니더라도 담보 대출이 가능합니다. LTV 역시 무주택 혹은 1주택 처분 조건 시 70%까지 가능하고, 1주택 이상은 60%까지 가능합니다. DTI는 60%, 1주택 이상은 50%입니다.
▣ 세금
세금 측면에서도 비규제 지역이 되면 유주택자는 유리한 조건이 됩니다. 취득세는 2주택 이하 (1~3%), 3주택 (8%), 4주택(12%)입니다. 1주택자가 비규제 지역에서 집을 더 사게 되면 취득세는 일반세율(2주택)이 적용됩니다. 즉, 2주택자까지 (1~3%) 적용을 받을 수 있습니다.
다주택자 양도세 중과 규정도 완화됩니다. 종부세도 2주택 이상 중과에서 3주택 이상 중과로 바뀌고 주택을 증여하실 때도 조정대상 지역에서 벗어나면 세금 부담이 덜어집니다. 또 1세대 1주택자 양도소득세 비과세의 경우 규제지역에서는 2년 거주와 보유를 모두 충족해야 하는데 비규제 지역에서는 보유만 하면 됩니다.
일시적 2주택 비과세 요건은 종전주택 처분기한 3년이고, 조정대상 지역일 때 다주택자는 장기특별 공제가 적용되지 않았는데요. 비조정 지역이 되면 장기특별 공제도다주택자 6~39%까지 공제 가능합니다.
자금조달계획서 역시 6억 이하 주택 구매 시 제출 의무가 사라집니다. 자금조달계획서 제출 의무가 사라지니 대출로 못 구하는 돈을 융통하는 부분도 훨씬 수월해지겠네요.
▣ 청약
청약의 경우는 새 아파트를 분양받을 때 기준이 되는 청약 1순위 자격요건이 확대됩니다. 세대원, 다주택자도 청약이 가능하고 과거 당첨 이력도 상관 없습니다. 그리고 비규제 지역 중 수도권은 청약 통장 가입 후 1년, 수도권 외 지역은 가입 후 6개월이 지나면 1순위자가 될 수 있습니다. 조정대상지역에 있는 7년이라는 재당첨 제한 규제도 없어집니다.
그리고 비규제 지역의 가장 큰 메리트 중 하나가 전매제한 완화인데요. 전매제한이 6개월로 줄어듭니다. 하지만 수도권일 경우 대부분 과밀 억제권역, 성장 관리권역에 해당돼서 전매제한 행위는 소유권 이전 등기일까지로 제한됩니다. 기간이 3년 초과라면 3년까지 적용됩니다.
대출 규제 완화 (12월 초 시행)
이번에 발표된 내용에는 규제지역 해제 외에도 대출 규제 완화 소식도 있습니다.
15억 초과 아파트도 주택담보대출이 가능합니다. 기존에는 투기과열지구나 조정대상지역일 경우 금액에 따라서 대출 비율이 조금씩 달랐는데요. 처분 조건을 적용하고 규제 지역은 금액에 상관 없이 50%로 적용합니다.
그리고 무주택자 대출 한도가 6억으로 확대됐습니다. 기존에는 무주택자 대출이 최대 4억이었는데요. LTV가 6억으로 확대됐습니다.
그동안 발표됐던 정책들 대부분은 특정 시기가 뚜렷하게 언급되지 않았는데요. 이번 대책에서는 시행일자가 구체적으로 명시되어있어서 좋습니다. 내년 2023년 초로 예정되었던 투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지 규제도 12월 1일부터 조기 시행될 예정이고, 또 생활안정자금, 전세반환대출 허용을 목적으로 한 주택담보대출도 가능합니다. 그래서 임대인들은 역 전세난을 대비할 수 있겠습니다.
현재 주택 거래가 절벽인 상태인데요. 규제를 완화했다고 해도 기존에 볼 수 없었던 거래 침체가 이어지고 있습니다. 현재 대출 금리가 계속 오르고 있는 상황과 아직 남아있는 dsr 규제, 매수 심리 위축 등 종합적으로 판단해 보면 시장 분위기가 급격하게 변하기에는 한계가 있어보입니다.
그래도 이번 규제 완화로 인해서 얼어붙어 있는 부동산 시장이 조금 풀렸으면 좋겠습니다. 그리고 이번 대책 이후에도 계속 하락세를 보인다면 현재 규제 지역으로 남아있는 서울, 과천, 성남 분당구·수정구, 하남, 광명 지역도 서서히 풀리지 않을까 싶습니다.
요약 정리
오늘 내요에 대해 요약 정리 해드리겠습니다.
▣ 투기과열지구 해제 효과 요약정리
- 15억 이상 주택도 주택담보대출 가능
- LTV10% 완화 (9억 이하 50%, 9억 초과 30%)
- 주택 분양권 전매 제한기간: 5년 → 3년으로 완화
- 청약재당첨 제한 기간 10년 → 7년으로 완화
▣ 조정대상지역 해제 효과 요약정리
- 등기 후 전입의무 없어짐 (비과세)
- 청약 조건의 변화 ( 세대주 → 세대원도 가능)
- 분양권 전매제한 해제(단, 광역시는 3년 전매제한)
- 2주택 취득세 중과배제 (8%→1~3%)
- 일시적 2주택 처분기한 상향(2년→3년)
- 다주택자 종합부동산세 세율인하
- 양도소득세 비과세 기준 (거주 2년→보유 2년)
- 세대당 중도금대출 건수 상향(1건→2건)
- 잔금대출 시 1주택 처분 조건 없음(주택청약시, 기존처분서약서는 유효)
- 자금조달 계획서 제출 의무 없음
- 장기보유특별공제(다주택자 최대 30%, 1주택자 최대 80% 가능)
이럴때일수록 이런 흐름들을 잘 분석하셔서 입지요건이 훌륭한 곳을 중심으로 실거주 목적을 채워가면서 현명한 계획 세워보시기 바랍니다.
이상 투기과열지구 조정대상지역 해제 효과 대출 세금 청약 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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