전세사기 피해 방지방안 임대사업자 처벌 강화 피해 지원 관련 포스팅입니다. 최근 들어 전세사기 피해 사례가 급증하고 있는데요. 이 글을 보시는 분들 중에는 피해보신 분들이 없길 바라며 오늘 준비한 내용 바로 시작하겠습니다.
전세사기 피해 방지방안
최근에 전세사기 피해 사례가 많았던 만큼 정부의 발 빠른 대응이 필요한데요. 전세보증금은 임차인의 전 재산이나 마찬가지입니다. 그동안 아끼고 아껴서 또 가족들의 도움을 받아 보증금을 마련하죠. 그리고 전세사기 피해자들은 사회 경험과 부동산 지식이 부족한 사회 초년생들이 많기 때문에 심각한 사회문제가 되고 있는데요. 보증금을 지키기 위한 제도적 개선이 시급합니다.
그래서 정부에서는 2022년 9월 초, 총 8가지 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표했습니다. 아래 여덟가지에 대해 꼼꼼하세 알아보겠습니다.
- 임차인 정보제공 확대
- 안전한 거래환경 조성
- 임차인의 법적 권리 강화
- 피해 회복 원스톱 서비스
- 피해자 자금 지원
- 긴급 거처 제공
- 전세사기 단속 강화
- 관련차 처벌 강화
임차인 정보제공 확대
첫 번째, 자가진단 안심전세 앱 구축 (23년 1월)
먼저 자가진단 안심전체 앱 구축입니다. 모든 계약이 다 그렇지만 부동산 전세 계약할 때도 필요한 정보가 많습니다. 임대인은 본인 소유의 재산이기 때문에 평소에 관심을 가지고 수시로 해당 부동산에 대해 알아보기 때문에 여러 가지 정보를 알고 있습니다. 예를 들어 집주인은 장마철 누수 여부나 층간 소음과 같은 물리적인 정보에서부터 대출이나 세금 체납 같은 금융 세무 정보에 이르기까지 해당 부동산에 대해 거의 모든 정보를 가지고 있습니다.
반면 임차인은 어떨까요? 전세 계약을 매일 하는 것도 아니고, 전셋집을 구해야 해서 알아보다 보니 해당 집과 인연이 닿아서 계약을 하게 됩니다. 그러니 당연히 임대인에 비해서 해당 부동산에 대한 정보가 부족할 수밖에 없습니다. 물리적인 정보뿐만 아니라, 관련 서류를 꼼꼼하게 챙긴다 해도 집주인만큼의 정보를 확보하긴 어렵습니다. 특히 경험이 부족한 사회초년생이나 신혼부부라면 더욱 그렇겠죠. 그래서 임대인과 임차인의 정보 격차가 상당한데요. 이러한 정보의 차이를 ‘정보의 비대칭’이라고 합니다.
그래서 전세사기 일당들은 풍부한 정보를 가지고 이런 법의 허점들을 이용합니다. 그래서 나온 대책은 전세 계약 시 임차인이 알아야 할 주요 정보들을 한 눈에 확인할 수 있도록 ‘자가진단 안심전세 앱’을 내년 1월에 내놓을 예정이라고 합니다. 정부는 이 앱을 통해서 빌라, 다세대, 연립 주택에 대해서도 아파트처럼 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보를 제공할 방침입니다.
우리 모두 잘 알다시피 아파트의 경우 어느 정도의 세대수와 분양가를 통해서 현재의 매매가와 전세가를 실거래를 통해 시세 확인이 가능합니다. 그래서 비교도 할 수 있는데요. 전세사기가 특히 많이 발생하는 빌라 같은 경우에는 해당 주택의 매매가와 전세가를 파악하기가 어렵습니다. 이러한 정보의 적극적인 공개는 전세사기 예방의 핵심입니다. 다양한 주체들이 정확한 시세를 제공받을 수 있도록 공공 데이터를 적극 개방할 필요가 있습니다.
정확한 매매가와 전세가를 파악할 수 있어야 해당 부동산의 전세가가 터무니없이 비싸게 나온 건 아닌지, 적정한지 본인의 전세금에 대한 위험을 파악할 수 있습니다. 그 외에도 1) 악성임대인 명단, 2) 임대 보증금 가입 여부, 3) 불법, 무허가 건축물 여부 등도 제공할 예정입니다.
저의 개인적인 바람은 전세 계약을 맺기 전에 이 앱에 접속해서 소유자명, 집, 주소, 전세 금액을 입력하면 위험한 계약일 경우, ‘전세 거래 위험’이라는 경고 메시지가 떠서 임차인이 계약을 중단할 수 있도록 시스템이 개발되면 좋겠습니다. 그리고 ‘전세사기 의심자’에 대한 정보 공개도 반드시 필요한 부분이라고 생각합니다.
두 번째, 전세 계약 후 임차인 확정일자 전 대출제한
다음 두 번째는 전세 계약 후 임차인 확정일자 전 대출 제한입니다. 전세 사기가 가장 많이 일어나고 있는 대항력 관련 제도의 허점이 보완된 부분입니다. 앞으로는 임차인이 전입신고를 마치기 전까진 집주인이 해당 주택을 매매하거나 근저당권을 설정하는 것이 어려워집니다. 정부에서는 주택담보대출 실행 때 임대차 확정일자 부여 현황을 확인하도록 하고, 주택담보대출 신청이 들어오면 전세보증금을 감안하도록 시중은행과 협의하기로 했습니다.
또 전세 계약을 맺기 전 집주인은 임차인이 요구할 경우 보증금 보다 우선 순위에 있는 체납, 세금, 대출금 내역을 공개해야 합니다. 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납중인 국세, 지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선할 계획입니다.
저는 개인적으로 이 부분에서 조금 아쉬운 점이 있는데요. 임대인에게 전세 계약 시 무조건 기본 서류로 국세 완납 증명서와 지방세 완납 증명서를 의무적으로 첨부하도록 개선했으면 어땠을까 싶네요. 무조건 첨부하도록 해야 임차인 보호에 더 효과적이지 않을까요? 그래도 앞으로는 임대인 동의 없이도 잔금일 전에 세금 체납 부분을 확인할 수 있으니 큰 피해를 막을 수 있겠습니다.
조금 더 이해가 필요하신 분들을 위해 설명을 더하겠습니다. 현재 주택임대차보호법의 경우, 대항력(주택의 인도 + 전입신고)은 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 그래서 임차인이 잔금일에 주민센터에 방문해서 전입신고와 확정일자를 모두 받으면 우선변제권이 생기는데요. 이 효력이 다음날 0시에 생기게 됩니다.
그래서 이때 임대인이 나쁜 마음을 먹고, 잔금일에 잔금을 받은 후 바로 은행에 가서 주택담보대출을 실행하면 은행에서 설정한 저당권의 효력은 당일에 바로 발생하기 때문에 문제가 생기게 됩니다. 이렇게 되면 아무리 임차인이 전입신고와 확정일자를 잔금일에 바로 설정하더라도 저당권의 우선순위는 은행이 차지하게 되는 겁니다.
그래서 해당 주택이 경매에 넘어가면, 이 순위에 따라서 변제를 받게 되기 때문에 그럼 은행이 선순위가 되고, 임차인은 후순위가 돼서 피해가 발생합니다. 그래서 ‘임차인이 확정일자를 받기 전까지는 대출을 제한한다’는 제도가 상당히 실효성이 있어 보입니다.
안전한 거래환경 조성
다음 세 번째로 공정한 가격 산정 체계를 마련하고 네 번째, 수도권 읍/면/동 단위로 전세가율 정보를 공개합니다. 정부는 임차인이 전세 주택을 구할 때 참고할 수 있도록 9월 15일부터 (전국:시/군/구), (수도권: 읍/면/동) 단위로 전세가율을 공개합니다.
매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 확대해 공개하고 보증 사고 현황과 경매 낙찰 현황도 시/군/구 단위로 제공할 방침입니다. 그리고 전세가율 위험 지역은 별도로 선별해서 해당 지자체가 잘 관리할 수 있도록 통보할 예정입니다. 임차인 입장에서는 전세를 구하기 전에 미리 전세가율을 확인할 수 있어서 위험한 전세거래는 피할 수 있겠네요.
다음 다섯 번째로 최우선 변제금액 상향입니다. 정부는 임대차 보증금 통계와 권역별 임대차 시장 현황 등 제반 여건을 검토해서 올해 4분기에는 최우선 변제금액을 상향 조정할 계획입니다.
매매 가격과 전세 가격이 지금 몇 년 전과 비교하면 상당히 많이 올랐는데요. 그만큼 최우선 변제금액도 당연히 올려야 한다고 생각합니다.
전세사기 피해 지원
다음 여섯 번째로 저리 긴급 자금대출, 전세보증금 반환 보증가입 지원입니다. 전세사기로 인해 목돈을 잃어버린 피해자는 새로운 거처를 마련하기 위한 자금이 간절한데요. 이 점을 감안해서 내년부터 주택도시기금을 활용해서 전세사기 피해 임차인을 대상으로 1%대 초저리 자금 대출을 지원합니다. 대출 한도는 가구당 1억 6천만 원이고 기간은 최대 10년입니다.
일곱 번째로 One-stop서비스 (HUG 내 전세피해 지원센터 설치) 입니다. 국토부에서는 전세피해 지원센터를 설치해서 전세사기 피해자를 대상으로 금융서비스, 임시거처마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내를 원스톱으로 제공할 방침입니다. 전세 사기를 당한 피해자들에게 시세 30% 이하의 저렴한 가격으로 최대 6개월 동안 거주할 수 있는 임시주택도 제공할 방침입니다.
전세보증금 반환 보증가입 지원의 경우, 청년과 신혼부부 등을 대상으로 보증료를 추가 지원해서 보증 가입을 유도할 계획입니다. 현재 보증료 부담으로 인해서 전세 보증금 반환 보증 가입률이 지난해 기준 18%로 저조한 상황이기 때문에 장려할 것으로 보입니다.
여덟 번째, 범정부 전세사기 특별단속과 상시적 공조체계를 구축하고 아홉 번째, 가해 임대사업자 및 자격사 처벌을 강화하고 채권 회수 전담반도 운영할 계획입니다. 전세사기에 연루된 임대사업자는 사업자 등록을 불허하고 기존에 등록된 사업자일 경우 등록을 말소하는 등 처벌이 강화됩니다. 공인중개사, 감정평가사 등 자격사들을 대상으로도 결격사유 적용 기간과 자격 취소 대상 행위를 확대하는 등 처벌을 강화화기로 했습니다.
전세사기는 분명 전세제도의 허점을 이용하고 있습니다. 점점 더 교묘해지는 전세사기를 어떻게 하면 막을 수 있을지 정부에서는 적극적으로 나서야 하는데요 제도적 허점을 신속하게 보완하고 임차인에게는 정확한 정보를 미리 제공할 수 있는 시스템들이 구체적으로 마련되어야 합니다.
이상 전세사기 피해 방지방안 임대사업자 처벌 강화 피해 지원 관련 포스팅을 마치겠습니다. 다른 도움 될만한 포스팅도 아래 첨부하겠습니다.
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